“代签”《房屋买卖合同》的代价

【裁判摘要】

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

【基本案情】

2018年6月，王某在某地的a房产中介（个体工商户）找到一套合意的房屋，便与中介协商购买，最后商定以650000元（人民币）的价格购买，当王某审验了中介手中持有的该房的购房合同原件、房屋钥匙，并在中介带领下实地查看了房屋后，经中介信誓旦旦承诺该房无任何问题后，与中介“签订”了《房屋买卖协议》，该《房屋买卖协议》出卖人处的签字为：a房产中介员工杨某签署了房主李某的名字（中介说他们系受房主李某委托卖房）。合同签订当日，王某便按照a房产中介的要求，将购房首付款20万元转至a房产中介员工杨某的账户。随后王某对该房屋进行装修并一直居住。

2018年底，王某得知该房屋的产权已经办至李某名下，便找到房主李某及a房产中介，要求依购房协议约定配合办理贷款手续、过户手续。此时，房屋市场价格已上涨。

房主李某一直推托搪塞不予办理。无奈，王某将李某告上法庭，要求李某继续履行《房屋买卖合同》，配合办理贷款手续并将上述房屋过户到王某名下。

法庭审理过程，李某以“李某将房屋钥匙和房产证放在a房产中介处，是委托中介寻找买房客源，其并未委托中介代签合同出售房屋。在《房屋买卖合同》中签字非李某本人签署，也未收到20万元的首付款”为由抗辩。

 因原告王某及第三人a房产中介未提供李某的授权委托书，最终，法院判决驳回孙某的诉讼请求，并认定：双方“签订”的《房屋买卖协议》无效。李某的定金及预付款、损失可另案向a房产中介主张。

此案判决后，房主李某便催促王某腾房，王某基于在此房已居住习惯，且孩子已就近入学，不想搬出，便与房主李某协商，最终以多加30万元房款的条件，终于获得真正产权。

    而a房产中介，不但无法收得中介费，而且还将面临退还20万元预付款、双倍返还定金、赔偿王某实际损失的代价。

【律师说法】

购房对于广大公民，尤其是工薪家庭来说，是一件关乎全家生活的要事，一定在法律规定的框架下慎之又慎！

就本案来说：王某虽谨慎审查了中介手中李某与房地产商的购房合同原件、钥匙，并实地查看了房屋并无他人居住，才与中介签订了合同，但却没有向中介要求查看其代卖房屋的书面委托，以致造成二次加价30万元才取得该房的法定产权；

A房产中介，因急于出售该房并获得中介费，便不顾法律规定，冒用房主李某名义与王某签订合同，以致将承担缔约过失责任；

当然，也可能存在房主李某见房屋涨价，便借“未委托”出卖、只委托寻找客源为由反悔，以便再次出卖将房款加倍。

综之，法院判案是以在案证据认定事实，本案无论受损方还是受益方，终因一纸“授权委托书”定过错，难道不应引发所有参与买卖方的深思！？

1、寻找正规资质的中介机构选房；

2、严格审查房屋产权人对中介机构的授权，查验是否有书面的具体授权内容；

3、认真核实出卖人的身份信息是否和房产信息一致，有必要可直接到房产部门查验房屋的抵押等权利记载。

4、签订正式合同一定注意签约人是否有完全民事行为能力。

【法律链接】

《中华人民共和国合同法》第四十八条：无权代理人订立的合同行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。